中国房地产行业在近年来频频暴雷，先是恒大集团遇到资金断裂危机，再是佳兆业传出楼盘停工，近期深圳网红楼盘星都·梅沙天邸更是直接因为开发商挪用资金，闹上了热搜。这一则则消息，都在告诉资本市场：房地产行业的 ...
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中国房地产行业在近年来频频暴雷，先是恒大集团遇到资金断裂危机，再是佳兆业传出楼盘停工，近期深圳网红楼盘星都·梅沙天邸更是直接因为开发商挪用资金，闹上了热搜。这一则则消息，都在告诉资本市场：房地产行业的寒冬，已经到了。 而被业内戏称为“宇宙房企”的碧桂园，在近年来也过得并不顺利。据其最新公布的财报数据显示，2021年碧桂园销售额有所下降，甚至还未完成既定目标；收入虽有两位数增长，但毛利率跌破20%，净利率连续4年下降。 这些如影随形的压力，都在逼迫着碧桂园要开始探索自己今后的发展之路。而它也的确开始了自己的多元化尝试，但这些尝试在业内人士看来，仅是望梅止渴之举，对于集团营收增长的实际贡献，还有待考察。 大环境整体疲软，高增长已不复存在 调控房地产市场，是近几年来相关部门的工作重点，新盘的备案价、二手房的指导价等等都受到了严格的管控，而且对于房企而言，还有更沉重的前置打击：土地供应市场。 回顾2021年房地产市场，上半年无论是新房还是二手房，仍在高位水平运营。但到了下半年，风向就有了几乎180°的转变。调控政策的收紧与信贷环境的影响下，下半年的房地产市场，几乎可以用萧条来形容，再加上疫情下的影响，无论是刚需购房者，还是投资客，都开始储备资金，不再盲目跟风。
2021年房地产调控次数达到了惊人的651次，同比增长33%，再次刷新历史。并且在政策方向上，目前仍坚持“住房不炒”的总基调，会导致房地产市场的进一步洗牌，特别是对一些钟爱开发高端型住宅的大企业而言，需要承受的压力，无疑成倍增加。 而对于碧桂园而言，2021年销售额的68%都来自三四线城市，同比提升了14%，说明在2021年，碧桂园的开发重心区别于其他大型房企扎堆的一二线城市，正在向城镇化发展的三四线城市，才有更广阔的市场，不得不说，碧桂园确实是压对宝了，但业内资深人士却对此表现出了担忧。 碧桂园常务副总裁程光煜曾公开表示，三四线城市是中国房地产的主力军，常年占过半的份额，虽然2022年可能会面临一波收缩风潮，但应该也在45%以上。 三四线城市固然有着很大开发空间，并且前期成本投入也较一二线城市要低，可人口流入和收入持续性增长的一二线城市，是楼市的基本盘。碧桂园选择避开其他房企的锋芒，投入基层市场，自然是有它的考虑，可带来的后果是：营收增速放缓、回收周期进一步拉长、丢失自己在一二线城市的口碑与市场。 关键指标持续下滑，碧桂园营收陷困局 新冠疫情带来的除了是经济环境的萧条，还有人们消费欲望的下降。以碧桂园扎根数十年的广东地区为例，在2021年，关于“二手房销售量创新低”、“新盘不再被抢购”等等新闻屡见不鲜，这一事实，也让碧桂园认清了事实：房地产行业要变天了。 而从碧桂园近期公布的2021年财报中，也能很清楚地看到，销售业绩下滑、毛利润和归母净利润双双下跌，虽然没有万科净利润腰斩那么夸张，但碧桂园销售额也有所下降，并且还是近十多年首次出现的业绩下滑。
但这个下滑其实早在上半年业绩公布之时，就能够预见：2021年前三个月，销售额分别为363.6亿元、327.6亿元以及301.1亿元，同比下降9.8%、30%以及42.9%，降幅正逐渐拉大。而对于碧桂园而言，这还仅仅只是开始。 2021年实现全年营收同比增长13%的碧桂园，呈现出一种逆势增长的魄力。可实际上，碧桂园的毛利润、净利润已经连续两年下滑， 2021年净利率5.1%，同比下降1.5%；毛利率17.7%，每年下降幅度均超4个百分点。 而造成碧桂园营收困局的原因有两点。一是其深度布局三四线城市的策略，已不再适用；二是地产业务的口碑遭到质疑。 前面提到，碧桂园布局三四线城市的策略，在相关部门进行行业调控前，着实是很吃香的，因为在2018年，碧桂园的楼盘均价达到了每平米9266元，在经济欠发达的三四线城市，已经称得上是中高端楼盘了。但从2019年开始，均价就开始了持续下跌：8853元、8475元、8402元。 缩水严重的房价，经济萧条的环境，导致碧桂园最终只能不断地降价处理，利润空间便会被进一步压缩。而为了解决这一问题，碧桂园又开始了控制成本、压缩建筑时间等措施，试图重新提升自己的获利空间，不料却引发了第二个问题：房屋质量遭质疑。 压缩建造时间，是碧桂园的“拿手好戏”：拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转，是它创造的回款奇迹，但这背后却隐藏着施工事故频发、房屋质量不过关的真相。 2018年上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目裂痕、六安地王项目坍塌，造成三起重大死伤事故，已经让碧桂园站在了风口浪尖之上；房屋漏水、墙体开裂、装修劣质、推拉门歪斜、等房屋质量问题，更是层出不穷。 而就在近日，一篇名为《河北省保定涞水碧桂园所购养老房连年墙体破裂漏水，相依为命的母亲因此离世》的新闻，更是引起轩然大波。在长达16年的时间里，物业与开发商的不作为让其受尽折磨，现如今甚至还冷眼旁观，不禁让消费者心寒。 碧桂园身处国内房地产行业的第一梯队，理应作出表率，但现如今看来，无论是在营收层面上还是口碑形象上，都没有做到及格，甚至还有些商人重利的感觉。房地产行业不同于其他产业，它靠的是长时间的口碑积累，碧桂园如今的做法只会给自己的未来蒙上一层阴影。 人才流失严重，多元化布局短期难见效 碧桂园主营业务虽然是房地产，但在看到行业风向不明朗之后，它就立刻开始探索更多的营收渠道。在某次采访中，更是有知情人透露称，碧桂园已经建立了一个囊括智能建造、智慧餐饮、现代农业与新零售的多元化投资组合。 碧桂园在开启多元化布局的时候，就已经考虑到了产品关联度的问题，率先从物业服务开始发力：2021年年初，以49亿元收购了蓝光嘉宝服务；同年9月，豪掷100亿元收购富力全资子公司富良环球等等。
但在物业服务板块，碧桂园目前靠的是并购来发展壮大，对已经占据稳定物管市场份额的恒大、万科、保利、华润等老品牌而言，碧桂园还只是一个初生牛犊。而碧桂园想要从物业板块获利，也需要持续大量的资金投入，以提升竞争力才有机会。 而对于创投，碧桂园也是玩得风生水起：据CVSource调研显示，2021年碧桂园参与了茶里、文和友、林清轩等多家品牌的创投，项目总价值超过200亿元，其中18%的企业已经成功上市。 而近期正在机器人领域砸钱的碧桂园，似乎正在向市场宣告：自己要从传统行业跨领域发展，转型成科技公司了。可科技企业需要的是长期、持续的收入，在短时间内碧桂园也许能做到，可在营收增长、利润下降的尴尬处境下，恐怕这个投入也无法长久。 屋漏偏逢连夜雨的碧桂园，在月初就被国际三大评级机构之一的惠誉，将其长期外币和本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面；同时将其高级无抵押评级及其未偿票据的评级一并调整为“BBB-”。 2015年碧桂园负债仅为2726.16亿，而2021年却已高达1.65万亿，增长了600%。截至2021年12月，碧桂园资产负债率为84.57%，甚至高于已经出现财务危机的恒大。尽管在扣除预收款后负债率有所下降，但仍处于三道红线的监管要求中的黄档警示线。 除此之外，碧桂园还面临着高管大量离职、人才流失严重的困扰。近40位总裁的离职，预示着碧桂园内部出现了严重的问题，并且这些区域业务总裁，都曾为集团立下汗马功劳，如今却纷纷出走。 并且值得注意的是，在离职的40多位高管中，几乎没有人再重新回到房地产行业，均以创业、深造、回归老本行为主，对房地产市场的深刻认知，似乎让他们嗅到了一丝危机。 不过无论碧桂园最终究竟走向何方，是转型还是坚持深耕房地产市场，它都需要找到自己前进的道路。多元化布局固然很重要，但见效慢是不得不面对的事实。如何能在下一个财年汇报到来之前“扭亏为盈”，是碧桂园的头等大事。 结语 过去一年，房地产行业正在经历着大洗牌，每一次的政策调整都是一个挑战，而碧桂园之所被被冠以宇宙房企的名号，绝不仅仅只是其庞大的体量及超强的前瞻性，还有它用实际行动证明：碧桂园，为你打造一个五星级的家。 但如今这个五星级的家似乎正在变得陈旧、不堪，虽然依旧金玉其外，可内部甚至出现了腐朽的迹象。在积极探索着未来的碧桂园，或许真的需要好好停下脚步，思索自己未来的前进方向了。 不过，无论是投资者，还是其房产物业的消费者，依然对这个“五星级的家”充满了期待。而一旦碧桂园探索到了正确的发展路线，未来也未免不会重新走上前途光明的康庄大道 转载于于见专栏 |
2022-05-12
2021-10-20
2022-04-28
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2022-05-10
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